试析开发商参与拆除重建类城市更新改造项目的风险及其防范

近年来深圳的城市更新改造已如火如荼的拉开了序幕，开发改造模式由过去的旧城改造“政府主导，市场运作”而改为“政府引导，市场运作为主”的城市更新模式。不容讳言，城市更新由于突破了过去房地产开发土地必须“招拍挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地，从而解决了开发商高价拿地、及拿地不易的瓶颈问题，因此吸引了众多开发商参与的积极性，对于开发商来说，这的确是块大蛋糕，也是个香饽饽。但同时我们也应看到，城市更新较之商品房开发项目或旧城改造项目，其改造开发周期更长，整个程序从土地的一级市场到二级市场直到三级市场；投入的资金量更大，不仅要投入后期的建设资金，还包括前期的拆迁、拆除补偿等巨额款项；行政审批程序更为烦锁、复杂，不仅包括项目后期的五证审批，还包括城市更新单元制定计划、城市更新单元规划及改造主体的审批；涉及面更广，整个改造活动牵扯到政府、开发商、不同主体性格各异的权利人及中介机构等，利益关系众多，法律关系复杂，是多方主体的市场搏弈。因此，其整个开发改造过程也隐藏着很大的风险。那么其风险何在，如何进行有效的防范，本律师在此抛砖引珏，以求教于各位同仁。